Im Immobiliensektor kann der Energieverbrauch bei Neubauten sowie mit Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen von Altbauten noch erheblich gesenkt werden. Gebäude sind immerhin für rund 40 Prozent des gesamten Endenergieverbrauchs in Deutschland verantwortlich. Im Rahmen der Energiewende beschloss die deutsche Bundesregierung, den Wärmebedarf bis 2020 um 20 Prozent zu reduzieren, bis 2050 soll der Primärenergiebedarf sogar um 80 Prozent gesenkt werden. Es ist zu erwarten, dass es im Rahmen des anstehenden Klimagesetzes zu verschärften und konkreteren Vorgaben kommen wird. Die Frage, wie teuer energieeffiziente Maßnahmen wirklich sind, spielt bei der Maßnahmendiskussion eine wesentliche Rolle.
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Michael Schwaiger, Chef des Immobilienunternehmens Schwaiger Group, betonte kürzlich mit Verweis auf die anstehenden Diskussionen, dass das energieeffiziente Bauen zwar die Baukosten erhöht, doch könnten mit niedrigeren Energiekosten die Betriebskosten zu einem nicht unerheblichen Teil gesenkt werden. Gerade bei Neubauten seien die energiebedingten Kosten eher gering. Die energiebedingten Kosten zählten im Rahmen der Lebenszykluskosten nicht mehr zu den Hauptkosten, wesentlich höher seien Kosten für das Grundstück, den Bau, die Bewirtschaftung sowie die Instandhaltung.
Schwaiger bezieht sich dabei auf eine Studie der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen ARGE aus dem Jahr 2015, die sich mit „Kostentreiber für den Wohnungsbau“ befasst. Sie stellt fest, dass sich die Kosten im Bausektor im Zeitraum 2000 bis 2014 zwar um 39,4 Prozent erhöht haben, und zwar um 871 Euro pro Quadratmeter.
541 Euro pro Quadratmeter bzw. 62 Prozent der Kostensteigerungen sind einem veränderten Preisniveau etwa bei Bauland und Bauspreisen zuzuschreiben.
Steuerrechtsänderungen, Baugenehmigungsgebühren, Technische Baubestimmungen und kommunale Auflagen etwa zu Brand- und Schallschutz, Stellplätze und Barrierefreiheit machen insgesamt immerhin 176 Euro pro Quadratmeter bzw. 20 Prozent aus.
Auf die energetischen Anforderungen, denen oftmals der Hauptanteil des Preisanstiegs zugeschrieben wird, entfallen dabei 154 Euro pro Quadratmeter. Sie haben damit einen Anteil von 18 Prozent an den Kostensteigerungen.
Einsparungen, die in der Nutzungsphase aufgrund eines niedrigeren Energieverbrauchs erzielt werden können, betont Schwaiger, sind bei dieser Berechnung nicht berücksichtigt.
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Die deutsche Baukostensenkungskommission stellte bereits 2015 fest, dass sich zwischen den Jahren 2000 und 2014 der Schwerpunkt der Kostensteigerungen von den Rohbau- auf die Ausbauarbeiten verschoben hatte. Dafür machte sie neben den gestiegenen Anforderungen zur Energieeffizienz allem die Zunahme technischer Ausstattungsmerkmale wie etwa Aufzugsanlagen verantwortlich. Eine Untersuchung des Deutschen Instituts für Urbanistik und des Kompetenzzentrums Großsiedlungen zeigte, dass Anforderungen an Energieeffizienz und Klimaschutz zusammen mit den Ansprüchen an altersgerechtes und barrierearmes Wohnen bei der Bestandsmodernisierung und beim Neubau an die Grenzen der wirtschaftlichen Tragbarkeit führen kann.
Genaue Kostenaufschlüsselung notwendig
Letztlich hängt die Wirtschaftlichkeitsbewertung von Energieeffizienzmaßnahmen davon ab, welche Kosten berücksichtigt werden. Die ARGE-Studie weist auch darauf hin, dass nur auf der konkreten Projektebene die tatsächlichen Kosten im Lebenszyklus praxisgerecht ermittelt werden können. Pauschale Aussagen ließen sich kaum verlässlich treffen. Werde beispielsweise nur die Gebäudehülle gedämmt, aber die überdimensionierte Heizung nicht ausgetauscht, treten die erhofften Einsparungen nicht ein. Belüftungsanlagen beispielsweise verursachen Wartungskosten, weil Filter ausgetauscht werden. Auch spätere Umbau- oder Abrissmaßnahmen könnten teurer kommen, weil bestimmte Dämmstoffe möglicherweise als „gefährliche Abfälle“ eingestuft werden können, deren Beseitigung teuer werden kann. Dies war in der Vergangenheit bei Asbest der Fall, der unter anderem in Nachtspeicheröfen verbaut war.
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Berechnungsprobleme bei der Wirtschaftlichkeitsprüfung
Ein Problem für die Wirtschaftlichkeitsbewertung von Energieeffizienz-Maßnahmen ist überdies, dass es in der Praxis immer wieder zu erheblichen Abweichungen vom rechnerischen Energiebedarf und dem realen Energieverbrauch kommt. Laut Baukostensenkungskommission in Deutschland verleiten zum einen Gebäude mit einer energieeffizienten Gebäudehülle zu einem sorgloseren Umgang mit Energie. Zum anderen entsprechen die Berechnungsverfahren nicht dem realen Nutzerverhalten, was bereits mehrere Studien zeigten. So stellten beispielsweise Forscher der Universität Cambridge 2012 fest, dass in Deutschland der tatsächliche Heizenergieverbrauch von älteren Wohngebäuden mit geringer oder gar keiner Dämmung um 39 bis 40 Prozent unter den errechneten Werten lag. Während deutsche Energieberater von einem durchschnittlichen Verbrauch von 225 Kilowatt pro Quadratmeter ausgingen, waren es laut der Studie nur 150 Kilowatt. Für die Niedrigenergiehäuser ermittelten die britischen Forscher aber höhere Verbrauchswerte.
