GBV-Wohnbaubilanz 2023 : Neue leistbare Wohnungen und Turbo bei Heizungsumstellungen

Alle gemeinnützigen Bauvereinigungen in Österreich sind Mitglied des Verbandes gemeinnütziger Bauvereinigungen – Revisionsverband (kurz GBV). Die 182 GBV-Mitglieder sind Unternehmen, die Wohnungen für breite Kreise der Bevölkerung zur Verfügung stellen. Sie tun dies nicht in gewinnmaximierender, sondern in gemeinwohlorientierter Weise. Ihre Geschäftstätigkeit ist durch das österreichische Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) sowie ergänzende Verordnungen reguliert. Die österreichischen GBVs verwalten derzeit rund 985.000 Wohnungen, davon rund 653.000 eigene Miet- und Genossenschaftswohnungen.

Die österreichischen gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV) präsentierten im April 2024 eine halbwegs erfreuliche Bilanz für 2023: „Mit knapp 15.000 neuen Wohneinheiten wurde viel leistbarer Wohnraum in ganz Österreich geschaffen. Die Vorzeichen des Einbruchs der Wohnbauleistung sind aber bereits absehbar. Auch die Bauleistung 2023 war bereits 10 Prozent unter dem 10-Jahres Durchschnitt von 16.500 Wohnungen“, analysiert GBV-Verbandsobmann Klaus Baringer.
Der Schwerpunkt der Wohnungsneubauten lag laut GBVs auch 2023 wieder in Ostösterreich. Die Region zeichnet im Jahr 2023 für mehr als 60 % der Gesamtbauleistung der GBVs verantwortlich und ist weiterhin der quantitative Treiber der Gesamtentwicklung.
Im Burgenland wurden 2023 mit 1.000 neuen Einheiten nahezu gleich viele errichtet wie im Jahr zuvor (2022: 1.010). Wien lag mit 4.300 im Jahr 2023 unter dem Vorjahreswert (2022: 4.830). In Niederösterreich wurden 3.970 neue Wohnungen gebaut (2022: 4.050).
Die Kärntner GBVs errichteten 2023 nach einem Zwischenhoch im Vorjahr 290 neue Wohnungen (2022: 410), jene in der Steiermark 1.250 (2022: 1.510).
Nach einem Rekordjahr 2022 übergaben die GBVs in Oberösterreich im Jahr 2023 2.070 Einheiten (2022: 2.640). In Salzburg kam es zu knapp 800 Fertigstellungen (2022: 890). In Tirol wurden 950 neue Wohnungen übergeben (2022: 1.080) und von den Vorarlberger GBVs wurden 260 Fertigstellungen verzeichnet (2022: 430).
Alle Bundeslandangaben beziehen sich auf den Sitz der Bauvereinigung, manche Bauvereinigungen errichten auch in anderen Bundesländern Wohnbauten.

2023 war ein Rekordjahr bei den Heizungsumstellungen in Bauten von gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBVs). Knapp 6. 000 (genau: 5.950) Wohneinheiten wurden auf klimafreundliche Heizungssysteme umgestellt - noch einmal 40 Prozent mehr als im Jahr 2022. Die rund 6.000 Heizungsumstellungen entsprechen den Wohneinheiten einer Stadt in der Größe von Schwaz, Korneuburg oder Gmunden.
„58 Prozent des GBV-Verwaltungsbestands wird bereits klimafreundlich durch Fernwärme oder erneuerbare Energieträger beheizt. Damit zeigen die GBVs, dass sie Vorreiter im Bereich der Dekarbonisierung sind. Um dieses Niveau halten zu können und schneller Gasheizungen und die letzten Einzelöfen aus dem gemeinnützigen Wohnungsbestand zu entfernen, braucht es zusätzliche Förderungen“, unterstreicht Verbandsobmann Klaus Baringer.
Wichtig, um eine noch schnellere Dekarbonisierung zu ermöglichen, sind laut GBV wohnzivilrechtliche Maßnahmen. Aktuell können Mieter (m/w/d) den Heizungstausch blockieren. „Es fehlt ein Bundesgesetz, das die Durchsetzung des Heizungstausches ermöglicht. Es fehlt aber auch eine rechtliche Klärung, welche Kostenanteile von wem getragen werden. Hier herrscht dringender Regelungsbedarf“, mahnt Verbandsobmann Baringer.

„Für 2024 erwarten wir leider einen weiteren Rückgang auf etwa 14.100 Fertigstellungen“, stellt GBV-Verbandsobmann-Stellvertreter Herwig Pernsteiner fest.
„Auch wenn Prognosen immer sehr schwierig sind, rechnen wir mit einem zusätzlichen spürbaren Rückgang im Jahr 2025 auf etwa 10.000 – 11.000 Wohnungen. Eine genauere Abschätzung ist jedoch aufgrund der teuerungsbedingten Bauverzögerungen und Planungsstopps mit Unsicherheiten behaftet. Weiters wurden die Auswirkungen des jüngst vom Bund beschlossenen Wohnbaupakets in der Erhebung noch nicht berücksichtigt“, ergänzt Verbandsobmann Klaus Baringer weiter.
„Diese Entwicklung ist im Kontext des aktuellen Konjunktureinbruchs zu interpretieren, welcher im Bereich der Bauwirtschaft besonders stark ausgeprägt ist: Die Baubewilligungen im österreichischen Wohnbau insgesamt sowie im Geschoßwohnbau brachen 2023 noch stärker ein als jene im gemeinnützigen Wohnbau, nämlich um 42 % gegenüber dem 10-Jahres-Schnitt“, analysiert Herwig Pernsteiner.

Um die Abwärtsspirale beim Wohnungsneubau zu stoppen, fordert der Verband der gemeinnützigen Bauvereinigungen einige Maßnahmen in Österreich. Ein seit Jahren geforderter wichtiger Schritt ist aus Sicht des Verbands die Wiedereinführung der Zweckbindung der Wohnbauförderung. Während die Wohnbauförderungsausgaben der Länder noch 2014 bei annähernd 3 Mrd. Euro lagen und von 2000 – 2015 im Schnitt bei 2,6 Mrd. Euro, sind sie 2022 bereits auf unter 1,9 Mrd. gefallen. Die Einnahmen der Länder aus Darlehensrückflüssen und dem Wohnbauförderungsbeitrag machten 2022 jedoch etwa 2,7 Mrd. Euro aus, d.h. um 850 Mio. Euro mehr, als für die Wohnbauförderung ausgegeben wurde.
Das Wohnbaupaket der Bundesregierung helfe kurz- und mittelfristig, aber eine langfristige Absicherung der Leistbarkeit bedarf der Zweckbindung, gerade in Zeiten wo Wohnkosten stark steigen. So könnten die GBVs nachhaltig wieder in die Lage versetzt werden, zinsgünstige Wohnbaufördermittel vermehrt in Anspruch nehmen (anstelle hoch verzinster Kapitalmarktdarlehen). „Das geeignete Instrument dafür ist die Wiedereinführung der Zweckbindung der Wohnbauförderungsbeiträge und der Darlehensrückflüsse“, so Klaus Baringer.
Die starken Anstiege bei Grundstücks-, Bau- und Finanzierungskosten haben auch dazu geführt, dass Vorgaben der Wohnbauförderung bezüglich Kosten- oder Mietobergrenzen auch unter Ausschöpfung von Verhandlungs- und Planungsspielräumen in der Projektentwicklung immer schwieriger eingehalten werden konnten. So mussten gemeinnützige Bauvereinigungen zunehmend auf den freifinanzierten Wohnbau ausweichen: Der Anteil der geförderten Wohnungsfertigstellungen sank von 92 % im Jahr 2013 auf 65 % im Jahr 2023.
Weiter besteht aus Verbandssicht bei den Themen Grundstücke und Verfahrensdauer dringender Handlungsbedarf. Länder und Gemeinden müssen die wichtigen Instrumente der Raumordnung intensiver nutzen, um Grundstücke für den leistbaren Wohnbau verfügbar zu machen. „Baulandmobilisierende Instrumente wie Baulandfonds, Flächenwidmungen für geförderten Wohnbau, Raumordnungsverträge bis hin zum existierenden, aber niemals angewendeten Bodenbeschaffungsgesetz müssen konsequent umgesetzt werden“, so Klaus Baringer. Weiters müsse die Verfahrensdauer gestrafft werden, der mehrgeschoßige geförderte Wohnbau sollte auch gesetzlich privilegiert werden, fordern die gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV).